Ce décryptage s’est intéressé à des bâtiments d’habitat collectif dans des secteurs soumis à l’avis de l’Architecte des bâtiments de France. Il met en évidence l’importance de la maîtrise du processus dans la conduite des projets de rénovation : il s’agit de définir les enjeux, les intégrer au budget, rechercher des conseils et établir un dialogue en amont en vue de déposer la demande d’autorisation. Viennent ensuite les études architecturales et thermiques, puis les mises au point techniques en phase chantier. Ce déroulé est le gage de projets qui arriveront à concilier enjeux de préservation patrimoniale et enjeux de performance énergétique, sans ignorer les autres objectifs président des rénovations : confort et usage des logements, santé dans le bâtiment, stratégie d’investissement et de gestion, etc….

Les éléments publiés (août 2023) comportent une fiche de synthèse d’une vingtaine de pages et cinq fiches de cas. Une suggestion de quelques lectures complémentaires se trouve à la fin de la fiche de synthèse dans la rubrique « pour aller plus loin ». Cette publication est le fruit d’un travail partenarial entre la Dreal, le Cerema, l’Architecte des bâtiments de France du Bas-Rhin (DRAC), l’association régionale des bailleurs sociaux alsaciens (AREAL), un spécialiste de la rénovation des copropriétés (agent FNAIM puis Oktave), et les services Habitat et Police du bâtiment de l’Eurométropole de Strasbourg.

Le décryptage a pris pour objet de réflexion des rénovations d’immeubles d’habitat collectif soumis à un avis de l’Architecte des bâtiments de France. Bien que l’échantillon soit limité à 5 cas, tous situés à Strasbourg, il illustre les enjeux de la rénovation de ces ensembles bâtis, qui un peu partout dans le Grand Est forment des fronts de rues, occupent parfois de larges parties d’îlots, forgeant le paysage urbain, ou/et s’insèrent dans des contextes de villes patrimoniales et touristiques. Les projets de rénovation de ces bâtis peuvent être démonstrateur d’une transition à la fois énergétique, bas carbone, architecturale et patrimoniale.

Les cas analysés ont été retenus parmi les dossiers que les différents services instructeurs de l’État et des Collectivités gèrent au quotidien, sans rechercher une exemplarité particulière. L’ambition était surtout d’analyser les processus de leur mise au point, pour comprendre ce qui fait frein à la performance énergétique et inversement ce qui fait frein à la valorisation du patrimoine, pour mieux comprendre les jeux d’acteurs autour de ces enjeux et en tirer des enseignements. Les cinq cas concernent ainsi des bâtiments de toutes les périodes constructives et aussi bien des logements gérés par des bailleurs sociaux que des copropriétés ou des immeubles privés offrant du logement locatif.

Les cas décryptés ont fait l’objet d’une collecte de documents techniques et d’interviews d’acteurs . Chaque fiche de cas présente le déroulement du projet. Ces déroulements de projets sont révélateurs de la subtilité de certaines situations et des jeux d’acteurs qui en découlent et nous apprennent que la confrontation des enjeux balaie parfois quelques apparentes évidences et induit souvent des solutions de compromis . L’exploration du panel de projets a été menée suivant une série de questionnements par le groupe de travail, qui en a tiré plusieurs enseignements, exposés dans la fiche de synthèse.

Par exemple, concernant les menuiseries extérieures, les projets décryptés nous enseignent que le choix de remplacer ou non les fenêtres lors de la rénovation du bâtiment n’est pas toujours évident à faire, car il y a toujours du pour et du contre. Dans le cas de la rénovation de l’immeuble rue Leblois (fiche de cas n°2), les menuiseries d’origine en bois de 1932 avaient été remplacées en 1992 par des menuiseries en PVC. Lors de l’étude du projet en 2014-2015, Le bureau d’études a réalisé une simulation sur la base de leur état sanitaire qui a démontré que leur remplacement n’apporterait qu’un gain énergétique modeste. Les fenêtres ont donc été conservées, ponctuellement réparées et toutes les quincailleries remplacées. Cette décision est logique et offre l’avantage de limiter l’impact carbone du projet en s’abstenant de remplacer les fenêtres avant leur obsolescence complète. A contrario elle ne fait que décaler un inéluctable remplacement qui dans quelques années occasionnera un nouveau dérangement pour les usagers, un surcoût, et qui nécessitera une intervention délicate sur les façades du projet désormais isolées par l’extérieur, car il faudra veiller à maintenir ou restituer la continuité de l’isolant au droit des fenêtres remplacées. D’autres réflexions sur ces remplacements de fenêtres sont à lire dans l’enseignement n°3 de la fiche de synthèse du décryptage.

L’ensemble des fiches du décryptage et des enseignements sont à découvrir en libre téléchargement ici